磐石医疗中心完成了汇报，程阳也对磐石的进展有更直观的了解。
等那四种药物有了结果，投放市场，磐石的资金将会完成自给自足的状态。
研究肿瘤药物，程阳当初就给出针对t细胞的强化方向。
前世最有效治疗癌症肿瘤的药物，就是利用t细胞。这也就证明了，只有体内的免疫细胞才能更好、几近无损地治疗人体内的一切病症。
这意味着需要长期、且长时间无收益的资金支持。
但这是必要的一环。
他也有底气去供应。
拉回心绪，在沈静坐下后，便是秦鹤年汇报了。
“程生，按照之前的计划，东南亚、欧洲分公司已经停止，业务都转给了金行公司。抽回的资金都回到总部。
目前，总部的投资，一是地产方面。
程生，港岛地产，去年，我们新完成了五笔交易。
同样位于中环、金钟、铜锣湾、尖沙咀、半山麦当劳道核心区域的优质甲级写字楼、零售商铺、住宅单位。。
主要以长期持有收租为目的。。。
秦鹤年放下表格，继续道：
“程生，除了这些已完成的交易，我们最重要的战略关注点，正如我之前提到的，是怡和系及其旗下的置地公司。”
“怡和系作为老牌英资巨头，在港核心商业区，尤其是中环，拥有无可比拟的土地储备和顶级物业资产，包括遮打大厦、历山大厦、太子大厦等标志性建筑群。
以及尚未开发或可重建的珍贵土地。
随着九七临近，怡和高层近年来持续减持非核心资产，并将注册地迁往百慕大，显示出其重心转移的意图。”
“我们的团队，”秦鹤年继续道，“在过去一年，通过公开市场持续吸纳少量置地股票。
并聘请了顶尖的财务顾问和商业情报机构，对怡和系，尤其是置地的资产包、财务状况、管理层动向以及潜在出售意愿，进行了极为深入和持续的分析。”
置地在中环核心区的物业组合，约450万平方英尺甲级写字楼加顶级零售，确属全球最优质商业地产之一，租金抗跌性强，长期增值潜力巨大。
怡和系整体杠杆偏高，置地虽然相对健康，但母公司怡和集团面临一定的财务压力。
为优化资产负债表和聚焦新战略，存在出售部分非核心或估值已高的港核心资产的可能性。
市场普遍担忧“九七”前景，英资撤离情绪蔓延。
去年梅杰访华后，两国关系有所缓和，但市场信心仍需时间恢复。
这可能创造出一个难得的、能以相对合理价格获取顶级核心资产的窗口期。
我们通过可信赖的中间人，已与置地及怡和高层建立了初步的、非正式的信息沟通渠道。
试探其出售部分资产的意愿和可能的交易结构，是整栋出售还是资产包剥离等。
对方态度谨慎，但并未完全关闭大门。”
秦鹤年总结道：“程生，我的判断是怡和系，特别是置地公司手中持有的香港核心区物业，是真正的皇冠上的明珠。
它们具备不可复制性、持续产生巨额稳定现金流的能力以及长期对抗通胀的保值增值属性。
如果能成功收购其中一部分，都将极大提升集团地产组合的质量和战略价值，并为未来带来惊人的回报。
为此，集团需要做好两方面的准备。
一是资金准备，这类交易规模动辄数十亿甚至上百亿港币。
我们需要预留充足的现金储备，并确保在关键时刻能迅速调动巨额银团贷款额度。
目前集团总部可动用现金约莫18亿美金，及等价物充裕，银行授信额度也保持良好。
但需要您授权，为可能到来的巨型交易进行更专门的融资安排预沟通。
二是组建一支由顶尖投行家、律师、会计师、估值师组成的秘密专项小组，随时待命。
一旦出现确定机会，能够以最快速度、最专业的方式介入谈判并完成交易。”
程阳听完秦鹤年条理清晰、数据详实且极具战略眼光的汇报，也是放心地点点头。
秦鹤年不愧是集团的大管家，对核心资产的嗅觉和布局的魄力都堪称一流。
他都是放心的。
“秦总，”程阳缓缓开口，“你的分析和判断，我同意。怡和手里的中环地王，是港，乃至亚太商业地产的制高点。现在这个时机，确实是千载难逢的机会窗口。
但你也说了，随着九七临近，一些情绪蔓延。
我不觉得国外那些势力不会趁机搞事情。因此，在我的判断下，九七一定会有针对的事情。
当然，武力肯定不会，那么唯一能做的，就是股市了。
按照股市的规律，估计那个时候，也会是股市动荡的时间。因此，港岛的地产会伴随着震荡。
按照这种猜测进行，你是否觉得那时的价格，会比现在的低？”
秦鹤年听到程阳的问题，眼中精光一闪。
他沉吟许久后，看向程阳：
“程生，您这个判断非常关键，也极具前瞻性。九七因素和股市震荡，确实是悬在港岛市场上方最大的不确定性。
关于您的问题，我个人初步的分析是存在极大可能性，但核心区的顶级资产跌幅会相对有限，且存在黄金坑与流动性陷阱并存的复杂局面。”
“说说。”程阳道。
其余人也都专注地听着。
秦鹤年组织了一番语言后，道：
“正如您所料，随着关键节点临近，市场恐慌情绪极易被放大。
任何风吹草动，尤其是涉及国际关系的紧张信号，都可能引发股市剧烈震荡。
股市是经济的晴雨表，股市大跌必然重创市场信心，连带影响楼市估值。
部分资金，特别是对前景忧虑的海外资本，可能加速撤离，抛售包括地产股和物业在内的资产，寻求安全港。
这会在短期内形成明显的抛压，导致价格下行。
股市和楼市的动荡，会直接影响银行的资产质量和风险偏好。
银行为了控制风险，很可能收紧对地产行业的信贷，提高按揭门槛，压缩开发贷款。
这会导致市场流动性急剧下降，买家购买力受限，卖家急于套现，形成恶性循环，进一步压低价格。
此时，流动性陷阱可能比单纯的价格下跌更可怕，有价无市。
然而，我们必须区分资产类别。
怡和置地手中那些位于中环金钟的地王级物业，是真正的硬通货。
中环核心地段土地供应几近枯竭，这些顶级写字楼和商场是国际资本进入港岛的必经门户，其稀缺性决定了长期价值。
即便在动荡时期，只要港岛作为区域金融贸易中心的地位没有根本动摇。
这些顶级物业的租户国际大行、顶尖律所、跨国企业总部，其租赁需求相对刚性，租金收入仍能提供强有力的支撑。这就像压舱石。
因此，在市场恐慌性抛售中，这类核心资产的价格可能也会受到波及而下跌，但其内在价值的折损程度，会远小于边缘区域或次级资产。
一旦恐慌情绪平复，流动性恢复，其价值会率先且快速反弹。
这个下跌窗口，就是黄金坑，是真正有实力、有远见的买家出手的绝佳时机。
秦鹤年看着程阳：
“程生，如果我们能确定一个相对明确的震荡期，那么按兵不动、保存巨额现金实力，等待市场恐慌情绪达到顶峰、核心资产被错杀时再出手，无疑是成本更低、潜在回报更高的策略。
这比在目前市场情绪虽谨慎但价格仍处高位的环境下，去和怡和进行艰难的、溢价可能很高的谈判，要划算得多。”
他随即话锋一转，强调道：
“但是，这里有两个关键点：
我们必须有足够精准的情报和判断力，能识别恐慌的极点，避免抄底抄在半山腰，或者错过稍纵即逝的最佳窗口。
这需要极强的市场嗅觉和内部决策速度。
能看清这一点的，绝不会只有我们一家。
国际资本、中资背景机构、甚至港岛本地有实力的财团，都可能伺机而动。当黄金坑出现时，竞争可能会异常激烈，甚至推高最终成交价。
我们必须确保在那一刻，拥有压倒性的资金优势和闪电般的交易执行能力。
因此，综合判断下，依旧不如现在收购。五年的间隔期，足以收回一部分成本，加五年的地产涨幅。基本能覆盖九七的一些震荡利差。”
程阳听完秦鹤年鞭辟入里的分析，嘴角露出笑容。
秦鹤年不仅理解了他的‘预判’，更将其中蕴含的风险与机遇剖析得淋漓尽致，甚至补充了他未言明的关键考量——竞争对手。
“你的分析很透彻。那就按照你之前的方式来。
我同意，也授权你全权负责资金调配。总部现金池优先保障此项潜在收购。
何时与汇丰、中银、渣打等核心关系银行的高层预沟通，你自己看着办，你的能力毋庸置疑，我信你。
但这种级别的交易，急不得。
没有合适的机会，宁可继续持有现金和现有优质资产。但机会一旦出现，必须确保我们有能力、有决心将其拿下！”
程阳最后强调：“记住，我们的目标不是炒卖，而是为集团锁定未来数十年最核心、最优质的价值基石。”
“是！程生！”秦鹤年严肃地点点头。“第二项是股市投资方向。”