2025年末，房地产龙头万科的债务危机引发市场震动——20亿债券申请展期、股债双杀暴跌、累计亏损超769亿，让“破产清盘”的担忧蔓延。这堂融合价值投资哲学、易经周期智慧与投资心理学的课程，以和蔼教授与叶寒、秦易等六位学生的互动对话为载体，通过拆解万科困境，揭示核心真相：企业风险的本质是“背离价值规律”，投资恐惧源于“短期情绪裹挟”。课程从竞争实力、管理效率、运营效益三维度剖析万科困局，结合保利发展、首开股份等案例对比，解读房地产行业“强者分化”的趋势，最终教会大家用理性视角穿透市场迷雾，在风险中识别真正的投资机遇。
课堂正文
（教室投影屏上，万科a股k线图从2019年高点一路俯冲，与首开股份的陡峭上涨曲线形成鲜明对比。和蔼教授指尖轻点屏幕，目光扫过神色凝重的六位学生，叶寒手里攥着笔记本，显然被数据冲击到了。）
“大家先看一组扎心数据，”和蔼教授的声音沉稳有力，“万科2025年前三季度净负债率988，远超行业60-70的水平；有息负债3629亿，货币资金却只有656亿，相当于背着千斤重担，兜里却没多少现钱。11月26日公告申请债券展期后，第二天多只债券暴跌超57，a股、港股同步大跌。”
叶寒率先举手，语气急切：“教授，我爸妈之前买过万科的股票，现在慌得不行，说会不会变成下一个恒大？，比前些年还低，怎么突然就面临破产风险了？”
和蔼教授笑了笑，转身在黑板写下“价值三维度”：“这就是今天的核心——看企业不能只盯单一指标，要从竞争实力、管理效率、运营效益三维透视。许黑，你研究行业经济，先说说万科的竞争优势怎么了？”
许黑推了推眼镜，起身答道：“教授，万科的困境首先是行业周期叠加自身优势衰退。2025年1-10月全国商品房销售面积下降68，新开工面积跌回2004年水平，行业持续萎缩。而万科操盘金额排行业第6，和保利发展的差距高达50，前三季度营收降2661、亏损扩大70，反观保利还赚65亿，绿城也有12亿净利润，龙头地位早就不稳了。”
投影屏切换出易经“否卦”卦象，和蔼教授接着说：“秦易，你研究易经，万科现在是不是正处‘否卦’？外阳内阴，表面还是龙头，内里已经根基松动。”
秦易眼睛一亮，点头附和：“教授说得太对了！易经‘否卦’讲‘天地不交，万物不通’，万科就是陷入了这种困局。行业萎缩是‘天’，自身战略摇摆是‘地’，天地不交自然陷入停滞。它原本聚焦住宅开发，2018年突然跨界商业、旅游地产，盲目拿地扩张，刚好撞上行业调整，这就是违背了‘时位之辨’，再好的企业也扛不住逆势而为。”
蒋尘皱着眉提问：“教授，我看数据说万科10个月换了两任董事长，管理层大换血，这对企业影响到底有多大？”
“这正是管理效率的致命伤！”和蔼教授加重语气，“企业管理就像易经‘恒卦’说的，‘恒，久也’，持久稳定才能成事。万科从郁亮到辛杰，再到黄力平，短短9个月换帅，战略必然摇摆。段永平说过，‘对的人’是价值投资三大基石之一，管理层频繁变动，就像舵手频繁换方向，大船怎么可能不偏航？”
周游作为心理学专业学生，补充道：“教授，这还涉及投资心理学的‘恐慌传导’。万科作为行业龙头，一旦出现债务问题，投资者会下意识联想到恒大的前车之鉴，情绪会放大风险。市场短期是‘投票器’，大家靠情绪投票，才会出现债券单日暴跌57的极端情况。”
和蔼教授赞许地点头：“周游说到了关键！芒格曾说，‘试图教你频繁交易炒股，大致相当于诱使年轻人吸食海洛因’。投资者的恐惧，往往源于对短期波动的过度敏感，而忽略了企业的核心价值。我们再看运营效益，万科的问题远比表面严重。”
他点开万科财报：“2024年到2025年前三季度，万科累计亏损超769亿，成了a股‘亏损王’；经营活动现金流净额是-5889亿，现金越用越少。这就像一个人，收入不断减少，还欠了一屁股债，手里的现金只够勉强糊口，风险能不大吗？”
吴劫举手提问：“教授，价值投资的核心是‘买公司未来现金流的折现’，那万科现在的情况，是不是已经完全没有投资价值了？”
“问得好！”和蔼教授转身切换屏幕，展示首开股份和滨江集团的数据，“我们不能以偏概全。a股85家房企里，43家实现盈利，首开股份营收增长6031，股价2025年涨了128；滨江集团净利润增466，股价也涨了18。这说明房地产行业不是没机会，而是‘强者分化’。”
他顿了顿，继续说：“从哲学角度看，这是‘价值回归’的必然。价值投资认为，价格围绕价值波动，短期情绪能扭曲价格，但长期一定会回归本质。价从高点跌了87，是因为它的基本面恶化；首开股份股价暴涨，是因为它的业绩实实在在改善了。”
秦易补充道：“教授，这正好对应易经‘泰卦’的‘天地交而万物通’。首开股份聚焦核心城市更新，顺应行业趋势；滨江集团坚守主业，管理高效，这都是‘天地相合’的表现，自然能穿越周期。而万科战略跑偏，就是‘天地不交’，陷入‘否卦’困局。”
“没错！”和蔼教授接着分析，“万科的问题，本质是违背了价值投资的三大底层逻辑：第一，没有‘对的生意’，战略摇摆脱离了自己的能力圈；第二，没有‘对的人’，管理层动荡导致执行不力；第三，没有‘对的价格’，亏损扩大让估值失去支撑。这三点，恰恰是段永平强调的价值投资基石。”
许黑提出疑问：“教授，那万科还有机会翻身吗？市场上都说它可能债务重组，这能解决根本问题吗？”
和蔼教授沉吟道：“债务重组只能解燃眉之急，就像给病人输血，但要想痊愈，还得靠自身造血。万科目前还没到资不抵债的绝境，相比于恒大的造假和过度扩张，它还算专注主业。如果能通过债务展期争取时间，重新聚焦核心业务，改善现金流，还是有机会的。但这需要时间，也需要管理层稳定下来，找准方向。”
他看向叶寒：“你爸妈的担忧可以理解，但不用过度恐慌。投资要‘思本质，看长远’，不能被短期情绪裹挟。如果万科能改善基本面，股价可能回归；但如果持续亏损，现金流进一步恶化，风险确实会加大。关键是看它能不能走出‘否卦’，迎来‘泰卦’的转机。”
蒋尘追问：“教授，那我们普通投资者该怎么避免房地产股的投资风险？难道就只能远离整个行业吗？”
“当然不是！”和蔼教授笑着摇头，“我们可以从三个方向寻找机会。第一类是国企背景的优质企业，比如保利发展、首开股份，它们能参与城市更新，资金压力小，业绩稳定；第二类是民营龙头，比如滨江集团、龙湖集团，它们管理高效，聚焦主业，能保持盈利；第三类是不动产投资信托基金（reits），消费基础设施和产业园区类reits，2025年有不少涨幅超50，是很好的替代选择。”
他强调：“价值投资的核心是‘不懂不碰’，安全边际是第一原则。投资房地产股，不能再看过去的规模和名气，而要看它的现金流、盈利能力和竞争护城河。就像巴菲特说的，‘别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧’，但前提是你真的看懂了企业的价值。”
周游问道：“教授，为什么很多投资者明明知道万科基本面恶化，还会跟风买入？这是不是一种心理误区？”
“这就是投资心理学里的‘从众心理’和‘侥幸心理’，”和蔼教授解释道，“很多人看到股价暴跌，就觉得‘抄底’的机会来了，却不分析企业的基本面有没有改善。还有人跟着别人买卖，觉得‘大家都买肯定没问题’，结果往往被套。价值投资要求我们‘独立思考’，不被市场情绪左右，只看企业的内在价值。”
他分享了三个核心观点：“第一，企业的风险本质是价值的透支，万科的困境不是一天造成的，而是战略、管理、运营多方面问题的累积；第二，投资的恐惧源于认知的不足，如果你真的看懂了企业的现金流和盈利能力，就不会被短期波动吓倒；第三，行业的机会在于分化，衰退期往往是优质企业脱颖而出的时机。”
秦易补充道：“教授，这也符合易经‘穷则变，变则通，通则久’的道理。房地产行业从高速增长进入萎缩期，这是‘穷’；优质企业通过聚焦主业、改善管理实现转型，这是‘变’；最终实现可持续发展，这是‘通’。万科如果能及时变革，还有机会‘通则久’；如果继续墨守成规，只会越陷越深。”
和蔼教授点头：“秦易说得很对。从哲学角度看，任何行业都有生命周期，企业的发展也不可能一帆风顺。价值投资的智慧，就是在周期波动中，识别那些真正有护城河、能持续创造价值的企业。万科的案例告诉我们，即使是行业龙头，如果背离了价值规律，也会陷入困境；而那些坚守本质、顺应趋势的企业，总能穿越周期。”
他最后总结道：“今天我们从万科的困局，聊到价值投资的逻辑，再到房地产行业的机遇。我给大家分享三句经典语录，希望能帮大家建立理性的投资思维：
1 投资的本质是买公司，不是买股票；短期波动是情绪的游戏，长期价值才是财富的根基。
2 易经讲‘时位之辨’，投资要顺势而为，背离行业趋势和企业本质的投机，终将被市场惩罚。
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3 安全边际是价值投资的生命线，不懂不碰、不借钱投资、不追逐短期热点，才能行稳致远。”
（教授话音刚落，教室里响起热烈的掌声。叶寒低头看着笔记本上的要点，脸上的焦虑渐渐消散——原来投资的关键，是穿透情绪看本质，用理性对抗恐惧。）
结尾考题与互动
和蔼教授： 课程的最后，给大家留一道思考题——结合本堂课所学的价值投资哲学、易经周期智慧及投资心理学，如果你是一位手握50万资金的投资者，面对当前房地产行业的分化格局，你会选择投资万科股票、优质房企（如首开股份）还是reits产品？请说明你的选择理由，以及如何控制投资风险。
（六位学生纷纷拿出笔，在笔记本上认真书写，教室里只剩下笔尖划过纸张的沙沙声，每个人都在结合课程所学，构建自己的投资逻辑。）
和蔼教授： 这堂关于万科困局与价值投资的思辨课就到这里啦！如果大家觉得收获满满，别忘了点赞分享，让更多人看懂市场波动背后的本质。下节课，我们将深入探讨reits投资的底层逻辑与实操方法，聊聊如何在不动产领域实现稳健收益。想知道哪些reits值得关注？想了解如何规避reits投资的潜在风险？关注我，下节课不见不散！
本堂课以万科债务危机引发的股债双杀事件为切入点，融合价值投资哲学、易经周期智慧与投资心理学，从三维度剖析万科困局的核心原因，解读房地产行业分化趋势下的投资风险与机遇。
课程首先梳理万科的风险现状：2025年11月万科因20亿元债券申请展期，引发多只债券单日跌幅超57、a股与港股同步大跌，叠加2025-2026年债务偿还高峰，市场担忧其步恒大后尘。，万科资产负债率7351虽呈下降趋势，但净负债率高达988，远超行业60-70的水平；有息负债36293亿元，货币资金仅6568亿元，偿债缺口巨大，且2024年至2025年前三季度累计亏损超769亿，经营活动现金流净额为负，短期流动性风险突出。
接着从竞争实力、管理效率、运营效益三维度拆解万科困境的根源：在竞争实力上，房地产行业持续萎缩，全国商品房销售面积、销售额及开发投资均呈下滑态势，万科操盘金额与面积排名下滑，与保利发展等头部企业差距拉大，营收与亏损数据远逊于同行；在管理效率上，万科自2018年起偏离核心的住宅开发主业，盲目扩张商业、旅游地产，且10个月内两度更换董事长，管理层动荡导致战略执行变形；在运营效益上，公司营收持续下滑、亏损扩大，净负债率高企，现金流紧张，债务到期压力大，成为市场恐慌的核心诱因。
从跨学科视角解读市场与企业的运行逻辑：易经层面，万科当前处于“否卦”，行业萎缩的“天”与自身战略摇摆的“地”形成“天地不交”的困局，违背了“时位之辨”的规律；价值投资层面，万科背离了“能力圈、对的人、安全边际”三大基石，基本面恶化导致股价从高点累计下跌87，是价格向价值回归的必然结果；投资心理学层面，市场对万科的恐慌源于“从众心理”与“恒大前车之鉴的情绪传导”，短期股价波动是投资者情绪的“投票器”，而非企业价值的“称重机”。
课程进一步分析房地产行业的分化机遇与投资策略：并非所有房企都丧失投资价值，a股85家房企中43家实现盈利，首开股份营收大增6031、股价上涨128，滨江集团净利润增长466，印证了“业绩驱动股价”的价值规律。值得关注的投资方向有三类：一是保利发展等国企背景房企，依托城市更新业务实现稳健增长；二是滨江集团、龙湖集团等优质民企，凭借高效管理保持盈利；三是消费基础设施、产业园区领域的公募reits，成为房地产投资的优质替代选择。
课程最后强调，万科短期风险虽大，但尚未到资不抵债的绝境，债务重组或为其争取缓冲时间，未来转机取决于能否聚焦主业、改善现金流。对于投资者而言，需摒弃“看名气、炒概念”的投机思维，坚持“不懂不碰、安全边际优先”的价值投资原则，穿透市场情绪波动，聚焦企业核心的现金流、盈利能力与护城河，才能在行业分化中规避风险、把握机遇。