第一次评估
周二上午九点，两辆黑色轿车停在胡同口。下来六个人，四个穿西装提公文包，两个穿工装背仪器箱。
领头的是个四十多岁的中年男人，姓孙，中房评估公司的项目经理。李建军陪同。
“沈老，这位是孙经理。”李建军介绍，“孙经理，这位就是沈墨老人，合作社理事长。”
“沈老您好。”孙经理握手，“久仰大名。您胡同这个项目，在我们公司都传开了，说是旧改新模式。”
“孙经理过奖。”沈墨微笑，“我们就是普通老百姓，想把家弄好点。”
“老百姓不普通。”孙经理认真地说，“能组织起来，能请动清华专家，能跟国企谈判，这可不是普通老百姓。”
寒暄过后，进入正题。
“评估分两部分。”孙经理介绍，“第一部分，产权资料审核。第二部分，实地勘察测量。我们计划三天完成，今天先从沈老家开始，做个样板。”
沈家堂屋变成了临时办公室。评估团队摆开设备：激光测距仪、数码相机、笔记本电脑、各种表格。
沈国梁已经把资料准备齐全：房产证、户口本、沈墨和丈夫当年的结婚证（证明建房年代）、这些年修缮的票据和照片。
“资料很全。”孙经理翻看，“1952年建的房，当时是私房改造后分的。1985年大修过一次，1992年换过屋顶……记录清晰。”
两个年轻评估师开始测量。激光测距仪“嘀嘀”响，数据自动录入平板电脑。
“北房，面阔三间，进深两间，建筑面积六十二平米。”
“东厢房，四十五平米。”
“西厢房，租客住的那部分，三十八平米。”
“南房，四十平米。”
“院子，实量一百二十平米。”
测量很仔细，连墙厚都量了。
“沈老，您这院子，占地二百零五平米，建筑面积一百八十五平米。”孙经理计算，“按四合院评估规则，院子面积折半计入产权面积，所以总产权面积……二百九十二点五平米。”
这个算法，大家第一次听说。
“院子怎么还折半？”沈秀娟问。
“政策规定。”孙经理解释，“院子属于附属用地，不能完全按建筑面积算。但您这院子规整，有老树，有景观，评估时会适当上浮。”
接下来是结构评估。评估师敲敲墙面，看看房梁，检查地面。
“主体结构完好，但墙体局部开裂，屋顶椽子有腐朽，门窗老化严重。”评估师记录，“属于一般损坏程度。”
然后是设备评估。水电、卫浴、厨房……全是老式的，得分不高。
最后是区位评估。这个得分高——二环内，胡同文化区，临近地铁，商业配套成熟。
全部测完，已经中午。沈秀娟招呼大家在公共厨房吃饭——四菜一汤，简单但干净。
“沈老，”吃饭时孙经理说，“您家这个情况，我初步判断，评估价在一平米三千二到三千五之间。最终要看十二户的综合情况。”
三千五？比预期高！
沈墨心里有数了。
下午，评估团队分成两组，同时评估两家。一组去李婶家，一组去张家。
李婶紧张得手抖，儿媳妇扶着她说：“妈，别怕，咱家又没做假。”
“不是做假，是怕评低了……”李婶小声说。
评估师很专业，问得细，但态度好。
“阿姨，您这屋1988年修缮过？有票据吗？”
“有有有，我找出来了。”李婶从铁盒里翻出发黄的收据。
“好，这个加分。”
“墙是自己刷的？”
“我和儿媳妇一起刷的。”
“哦？那这算家庭劳动投入，也可以适当考虑。”
儿媳妇眼睛一亮。没想到，一起刷墙还能加分。
张家那边，兄弟俩都在。评估师测量时，两人一左一右跟着，生怕漏量一寸。
“这面墙，去年我们兄弟一起重砌的。”张家老大指着一面墙，“用的好砖，水泥标号高。”
“有记录吗？”
“有，建材市场发票都在。”
评估师点头，在表格上标注。
一下午，评估了四家。进度比预想的快。
晚上，合作社理事会开会，汇总第一天情况。
“总体顺利。”沈国梁汇报，“评估团队专业，态度好。但有几个问题：第一，很多家修缮记录不全；第二，自建部分认定标准模糊；第三，院子面积折半，大家有意见。”
“修缮记录不全的，邻居互相证明行不行？”李婶问。
“可以，但证明力弱。”沈国梁说，“最好是能找到当时的照片，或者街坊四邻联合证明。”
“我家有照片！”王建国举手，“1987年修房时，我拍了张合影，背景就是刚修好的墙。”
“好，明天拿给评估师看。”
“自建部分呢？”赵明问，“比如我家在院子里搭的小厨房，算不算面积？”
“这个要看是不是合法建筑。”沈秀娟翻着政策文件，“1984年以前建的，一般认定。1984年以后，需要审批手续。”
“啊？那我家小厨房是1990年搭的……”
“别急。”沈墨说，“咱们胡同情况特殊，很多自建是生活所迫。评估时会综合考虑实际使用情况和历史原因。”
“那院子折半呢？”周老爷子最关心这个，“咱们四合院，院子是魂。折半算，不公平。”
“这个问题，咱们可以提。”沈墨说，“但要有理由。比如，咱们的改造方案里，院子是公共活动空间，是社区文化载体，价值不能简单按面积算。”
“对，就这么说！”
第二天，评估继续。
有了第一天的经验，大家准备更充分。各家都把压箱底的老照片翻出来，邻居互相作证，气氛反而像老友聚会。
“孙经理，您看这张照片。”李婶拿出一张黑白合影，“这是1985年，我们几家一起修下水道时拍的。您看，这墙就是那时候重砌的。”
照片上，几个年轻人拿着铁锹，背后是刚抹好的墙。虽然模糊，但能看清。
“好，这个很有价值。”孙经理收下照片。
赵金花拿出了丈夫的遗物——一个笔记本，里面记着每次修房的用料和工钱。字迹工整，一笔一划。
“这是我爱人记的。”赵金花眼圈红了，“他是个细心人，什么都记。”
孙经理接过笔记本，翻了几页，肃然起敬：“赵姐，这本子，比什么证明都管用。您爱人是个认真过日子的人。”
赵金花抹眼泪，又笑了。
郑婶家情况特殊。评估师看到郑小宝时，愣了一下。
“这是我儿子。”郑婶拉着儿子，“他……他需要安静环境。我们不想搬，就想有个带小院的一层。”
评估师在表格上做了特殊标记。
第三天下午，全部评估完成。
孙经理召集大家开会。
“各位街坊，初步评估结果出来了。”他打开笔记本电脑，“总的情况比预想的好。主要因为：第一，产权清晰，资料齐全；第二，居民维护用心，房屋状况较好；第三，区位价值高。”
他顿了顿：“综合下来，平均评估价在一平米三千四百元左右。但具体到每户，有高有低。”
屏幕上出现表格：
沈家：2925平米，评估价9945万
李家：156平米，5304万
张家（兄弟合计）：180平米，612万
王家：132平米，4488万
赵家：96平米，3264万
郑家：80平米，272万
……
“这个价格，大家满意吗？”孙经理问。
屋里安静了。大家在心里算账。
沈国梁第一个开口：“孙经理，这个评估价，我们基本认可。但有两个问题：第一，院子面积折半，我们认为不合理；第二，自建部分的认定，希望能更宽松些。”
“这两个问题，我可以向公司反映。”孙经理说，“但需要你们提供补充材料——比如，改造方案中院子的功能定位；比如，自建部分的历史原因和实际必要性。”
“我们有。”沈墨让沈秀娟拿出改造方案，“您看，在我们的方案里，院子是公共活动空间，是社区文化的载体。不是简单的空地，是有功能的公共区域。”
孙经理仔细看方案，点头：“这个理由充分，我可以争取院子面积按百分之七十计算。”
“那自建部分呢？”
“需要每户写情况说明，邻居证明，最好有老照片。”孙经理说，“如果理由充分，可以适当认定。”
“好，我们准备。”
散会后，各家围着评估师问细节。
“孙经理，我家那个小厨房……”
“写个说明，找三家邻居签字。”
“孙经理，我家屋顶去年才修过……”
“有票据吗？有的话可以加分。”
孙经理耐心解答，一直忙到天黑。
送走评估团队，胡同里炸开了锅。
“我家评了四十四万！”
“我家三十二万！”
“没想到啊，这老房子还挺值钱。”
沈墨站在人群外，看着一张张兴奋的脸。
评估价出来了，心里踏实了。
但她也知道，这只是第一步。
接下来，还要谈判，要签合同，要改造……
每一步都难。
但至少，有了好的开始。
晚上，沈墨在院里遇到了周老爷子。
“沈家妹子，今天这评估，公平。”周老爷子说，“我原来想着，能评个两千五就不错了。三千四，值了。”
“是大家维护得好。”沈墨说，“房子就像人，你用心对它，它就对得起你。”
“是这个理。”周老爷子点头，“对了，我儿子从深圳打电话来，听说咱们要自主改造，也想参与。他做建材生意的，说能给咱们优惠价。”
“那太好了！”
“还有，我孙女——学法律的，说可以帮咱们审合同。”
“太好了！咱们就需要专业人才。”
夜色中，两个老人站在石榴树下。
一个七十五，一个七十八。
本该颐养天年的年纪，却在为一条胡同的未来奔波。
但谁也没觉得累。
反而觉得，这辈子，从没这么有劲过。
“沈家妹子，”周老爷子突然说，“我有时候想，要是早十年认识您就好了。这条胡同，能少走多少弯路。”
“现在也不晚。”沈墨微笑，“好饭不怕晚。”
“对，好饭不怕晚。”
两人笑了。
笑声在胡同里传开，像风铃，清脆，悦耳。
远处，赵明和刘强还在统计今天的工卡。
近处，李婶和儿媳妇在算评估价能换多少股权。
更远处，城市的灯光璀璨。
但胡同里的灯，最温暖。
因为那是家的光。
是希望的光。
是未来。